すまい選びのお役立ち情報
すまいの基礎知識〈資金計画篇〉vol.1
はじめてのすまい購入 基本的な疑問について考えてみましょう
家の購入を本格的に考える方に向けて、「マンションの購入とお金」の基本的な疑問について、ファイナンシャルプランナーの花輪陽子先生に教えていただきました。

花輪陽子先生 プロフィール

ファイナンシャル・プランナー(FP)
CFP認定者、1級ファイナンシャル・プランニング技能士
2009年リーマンショックのあおりで夫婦同時期に失業をし、猛勉強の末、FPとして独立。2010年に処女作 『夫婦で年収600万円をめざす!二人で時代を生き抜くお金管理術』(ディスカヴァー・トゥエンティワン)が5万部のヒット。

実際にかかるお金について考える

ローンで購入する場合、事前に最低限準備しておきたい金額とは

物件価格とは別に諸費用がかかります。諸費用には、ローン関係費用、各種手数料、税金、引越し費用などがあります。新築物件の場合は、物件価格の5%前後かかるのが一般的です。3500万円の物件の場合、175万円前後を想定しておきましょう。住宅ローンと合わせて諸費用ローンを組める金融機関もありますが、できれば事前に貯金で準備できると安心です。

※諸費用の項目、金額等については、購入物件や条件によって異なります。詳しくは各物件の営業担当者にご確認ください。

頭金の目安と頭金を貯めるべきかどうかについて

理想的にはマイホーム購入金額の2割程度の頭金があるとよいと言われています。しかし、3500万円の物件の場合、700万円になるので貯めるのに時間がかかるというのがデメリットになります。1年間に100万円貯めたとしても7年間かかります。毎月10万円の家賃を支払っている場合、7年間で840万円の家賃を支払う必要が出てきます。現在は歴史的に見ても住宅ローンの金利が超低金で推移していますが、貯金をしている間に住宅ローン金利が上がる可能性もあります。住宅ローン金利が上がると資金計画も大きく変わってしまう可能性も出てきます。頭金はあるに越たことはありませんが、購入金額の100%でも融資をしてもらえる場合もあるので、金融機関に相談をしてみるとよいかもしれません。

例えば、3500万円のローンを35年払い(金利1%、元利均等返済、ボーナス返済なしとする)で返済する場合、毎月の負担額は約9万9000円です。毎年コツコツ100万円ずつ貯めて、返済開始から10年後に1000万円の繰上げ返済(元利均等返済 期間を短縮する繰上げ返済)を行うと、残り返済期間は14年9ヶ月となり、約219万円の利息を削減することができます。すでに10年間返済を終えていますのでトータルで約25年間で住宅ローンを完済できる計算になります。

買った後にかかるお金について

購入後にかかる費用としては管理費などがあります。共有スペースの清掃やセキュリティーなど快適なマンションライフを送るために必要なお金が管理費になります。都心の一等地でもコンパクトな物件の場合は月1~2万円程度で済む場合が多いです

※金額については、購入物件や条件によって異なります。詳しくは各物件の営業担当者にご確認ください。

資産価値を考えると、人気のエリアや、今後地価が上がりそうなエリアを見極めて選んでおきたいものです。
例えば港区。物件情報サイトで【1LDK(35m2~40m2)・駅徒歩5分以内】と検索してみると平均家賃は新築で21.4万円、築8年では24.7万円

※不動産・住宅情報サイト『HOME'S』掲載物件をもとにした参考値(2016年2月6日時点/新築4件・築8年3件を調査、管理費込み)

築年数と家賃との関係とは

都心の一等地は価値が落ちにくい傾向にあり、築年数が経過している物件もリノベーションなどで内装を綺麗に保てば家賃も下がりにくく、逆に上がる場合もあります。港区は外国の方も多く住んでいますが、国によっては古い建物の歴史的価値を重要視するので、仕様や管理などの状態がよければ築年数の経過をさほど気にしない場合もあります。その場所、その物件に住みたいという人が多ければ家賃も下がりにくいので、資産としてマンション購入を検討する場合は立地やマンションのグレードなどに気を配るようにしましょう。

2019年10月に予定されている消費税増税とすまい購入のタイミングについて

消費税が10%に上がる場合、どのタイミングでマイホームを取得すればよいのでしょうか。消費税額は原則として引渡し時点の税率により決定します。しかし、税率引上げの半年前までに契約された住宅は引上げ前の税率になります。請負契約だけでなく、マンション等の売買契約も概ね対象となります。8%の税率で取得したい場合は、2019年9月末までに引渡しをするか、2019年3月末までに請負契約と売買契約をする必要があります。

それでは、増税によりどれくらいの影響が出てくるのでしょうか。消費税がかかる部分は建物の購入代金・建築請負代金、住宅ローン事務手数料、引っ越し代や家具や家電の購入費用などです。消費税がかからない部分は土地の購入代金、住宅ローンの返済利息・保証料、火災保険料・生命保険料などです。
例えば、3500万円の物件で建物価格が1500万円、土地価格が2000万円とします。消費税がかかるのは建物部分なので建物の価格に消費税を加えて、8%の場合と10%の場合でシミュレーションをしてみます。すると、下記のような計算になり、2%の増税で物件価格が30万円高くなります。

しかしながら、住宅ローン控除やすまい給付金の期限は延長される見込みとなっています。
マンション購入を検討している方は、ぜひそういった税金に関する情報収集についてもチェックしておきましょう。

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