すまい選びのお役立ち情報
すまいの基礎知識〈合わせてチェック〉すまい選びに知っておきたいvol.3
住んでからのマンション管理について知っておきましょう
モデルルームに何度も足を運んだり、家族と相談したり……大きな買いものだけに、じっくり考えて購入する“マンション”。入居後、どのように管理されているのか気になるところ。住んでから「そんなの知らなかった……」なんてことが無いように、購入前に押さえておきたい“マンション管理の基礎知識”をご紹介します。
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マンションの管理は「誰」が「どこ」で「何」をするのか

「マンション管理」と聞くと、管理員さんがいてマンション内の掃除などをしてくれるイメージがあるけれど、実際にどうなっているのかわからないという方もいるのではないでしょうか?まずはマンション管理の3つの常識「誰」が「どこ」で「何」をするのか見てみましょう。

管理の主役は所有者全員が組織する「管理組合」

マンション管理は、所有者全員によって組織される管理組合(※)が主体となって行います。しかし実際は、維持管理を組合員のみで行うのは難しいため、管理会社に委託することになります。管理会社は管理組合と管理委託契約を結んで、その内容に沿って共用部の維持管理などを行います。

※マンションの購入者は、区分所有法に基づき区分所有者となり、所有するマンションの管理組合に加入する義務があります。

管理の対象は所有者全員の「共用部分」

マンションは、各所有者が自分の持ち物として自由にできる「専有部分」と所有者全員が共有している「共用部分」に分かれています。マンション管理の対象となるのは「共用部分」。共用廊下やエレベーター、駐輪場・駐車場、ゴミ置き場といった基本的な付属施設をはじめ、ゲストルームなどの共用施設がある場合には、そういった施設も対象になります。
実はバルコニー、専用庭やポーチも、特定の居住者のみが自由に使える「共用部分」にあたります。日常の清掃等は居住者が行い、大規模改修や避難ハッチ点検等の維持管理は管理会社が行うところが多くなっています。

長期的な修繕や大規模工事も管理の一環

維持管理とは、日常的な共用部分の掃除、照明器具の修理や交換、エレベーター・消防設備など共用設備の保守点検を行うことです。委託した管理会社との契約内容によって、業務の内訳は変わります。また、外壁改修工事や給排水管のメンテナンスなどの大規模な修繕工事もマンション管理の一環です。

物件のホームページからも分かる管理の様子

新築マンションを検討する際、物件のホームページなどに目を通すと思います。実はその中の物件概要からも、マンション管理の内容を読み取ることができます。(物件概要に記載される項目は物件や会社によって異なります)

管理会社の実績

ホームページの物件概要などから管理会社の名前が分かる場合は、どのようなところかインターネットで調べてみましょう。一般社団法人マンション管理業協会に登録している管理会社なら、実績や専任の管理業務主任者数なども調べられます。実績がわかれば、安心して任せられますね。

管理員の勤務形態

管理員の勤務形態にも種類があります。それぞれの特徴を理解して、どのような管理がされるかイメージすることも重要です。
常駐 夜間や休日でも管理員または警備員が24時間体制で常駐しています。勤務時間帯はありますが、緊急時は夜間でも対応。建物内の居室に住み込みで管理するところもあります。セキュリティを重視している方にオススメです。
日勤 主に平日の日中に通勤して管理を行う、最もポピュラーな勤務形態。勤務時間はマンションによって異なります。
巡回 一人の管理員が複数の物件を定期的に巡回します。週に2〜3回窓口を開ける形が多くなっています。いつも管理員がいるわけではないので、ランニングコストが安くなります。

管理費・修繕積立金

入居後に毎月かかる管理費や修繕積立金。「管理費」は、主に日常的なマンションの管理をするうえで発生する費用のことで、「修繕積立金」は長期的な修繕や大規模な工事に伴う費用を指します。金額の目安は、物件概要に載っている情報から導き出すことができます。正確な金額はモデルルームなどに来場すれば教えてもらえますが、予め試算してみると入居後のライフプランが立てやすいですね。

管理ルールは物件によってさまざま…詳しくは個別に確認を

ホームページなどで管理に関して調べたら、実際に気になる物件のモデルルームへ足を運んで共用部分の使い方について聞いてみましょう。バルコニーの使い方や駐車場の利用方法、ペットの飼育ルールなど、物件によって共用部分の使用ルールはさまざま。直接聞いてみることで、インターネットだけでは気付かなかったことがわかります。マンションに住むうえで気になることはたくさんあるはず。そんな疑問を解決できるのがモデルルームのいいところなので、見学に行ったら遠慮せず聞いてみましょう。

パークホームズ立川モデルルーム (分譲済み)

購入前の最終チェックは入念に

マンション購入の契約をするときには「重要事項説明」が行われ、管理に関する書類も手渡されます。その際には以下を必ずチェックし、理解した上で契約をしましょう。

管理規約・使用細則…管理規約は管理を円滑に行うためのルールで、使用細則は管理規約の各条文を補い、より詳しいルールを定めたものになります。

管理委託契約書…委託する管理会社との契約内容がわかります。事務管理や設備管理、清掃などどんな業務を行うのか確認しておきましょう。

長期修繕計画…マンションを長持ちさせるために必要な修繕計画。新築マンションでは期間20年以上の修繕計画を決めて、それを元に修繕積立金を設定するのが一般的です。修繕計画に必要なものが組み込まれているか、修繕積立金で修繕費用がまかなえるかなど、しっかりチェックしましょう。

東京都都市整備局のホームページでは、長期修繕計画の基本的な知識について解説したガイドブックが取得可能です。

いかがでしたか?マンション管理が行き届いていることで、住んでいる方にとって気持ちいい環境であるだけでなく、数年後の資産価値も変わってきます。マンション購入を考えている方は、物件選びの際、どのようなマンション管理が行われているかチェックしてみてください。

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