実績マンション再生について

築年数が経過し、マンションの老朽化が始まると、多額の費用がかかる再生検討が必要となってきます。具体的には、修繕、改修、建替えといった選択肢があげられます。ここでは、区分所得者の皆様が、マンションの再生検討を始める際のきっかけや具体的な検討内容について、説明します。

[検討のきっかけ]
(1) 旧耐震基準のマンションであり、大地震に対する備えが不安である。
(2) 給排水管等の設備の劣化が著しく日常生活に支障をきたす場面が増えた。
(3) 先々の大規模修繕工事に備え、さらなる修繕積立金の値上げが提案された。

築年数が経過したマンションが抱える課題

耐震性

耐震性

  • 1.新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。
  • 2.ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。
  • 3.ここでいうマンションとは、中高層(3階建て以上)・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
  • 4.昭和43年以前の分譲マンションの戸数は、国土交通省が把握している公団・公社住宅の戸数を基に推計した戸数。

新耐震基準策定(昭和56年)以前の供給マンションストック数が100万戸を超え、多くの管理組合がマンションの耐震性の問題に直面しています。

耐震補強が困難な例

  • ・耐震補強にかかる多額の費用負担
  • ・住戸内の壁の新設が必要等、居住性能の低下

設備の老朽化

設備の老朽化

快適な生活を支える設備更新の問題

設備更新が困難な例

  • ・設備更新にかかる多額の費用負担
  • ・更新が容易ではない配管構造等

マンション再生の選択肢

あらゆる可能性の検討が不可欠です。あらゆる可能性の検討が不可欠です。

あらゆる可能性の検討が
不可欠です。

マンション再生の選択肢

マンション再生の選択肢は下記のとおりに分類されます。
再生検討にあたっては、「なぜ今再生を考えるのか?」「権利者様が描いている再生の目標は何?」
こういったことを議論したり、アンケート等で権利者の皆様の意向を把握することが重要です。

修繕・改修

修繕…
劣化した性能や機能を当初の水準まで回復させる工事
改修…
劣化の克服に加え、居住者のニーズに合わせ、性能や機能を新築当時の水準を超えてグレードアップさえる工事

※耐震診断等の実施も検討

「修繕」「改修」の相関図「修繕」「改修」の相関図

建替え

民法による全員同意(等価交換)、もしくは、区分所有法&マンション建替え円滑化法に基づく4/5以上の同意で建替えを進める方法

建替えの流れ

売却

民法による全員同意、もしくは、区分所有法&マンション建替え円滑化法に基づく4/5以上の同意で土地建物を売却し分配金を取得する方法

売却の流れ

いずれの選択肢で検討を進めるとしても、権利者様の合意形成が大きな課題であります。
そのためには上記複数の選択肢を比較検討し、納得できる再生方針を決定することが重要です。

マンション再生検討初期の流れ

マンション再生検討初期の流れ