実績建替えの流れ

建替え事業および敷地売却事業の検討開始から完成までを、段階ごとに計画をたてていきます。
マンションごとに検討の流れ・内容は多少異なりますので、皆様のご要望を伺いながら、そのマンションに適した進め方を検討していきます。

  • STEP1
    建替えに関して勉強する期間

    区分所有者様有志、管理組合などが中心になり、検討会や勉強会を実施します。
    「どんな建物が建つ?」「どんな費用がかかる?」「検討期間は?」「各権利者の負担は?」といった内容を検討し、出来るだけ多くの区分所有者様で情報を共有します。

    この段階では、コンサルタントやデベロッパーのサポートを受けるなど、検討を行う上での体制を整理し、建替えを行った場合の大枠のイメージをつかむことが重要です。

    • (主な内容)
    • 建替えの専門的な検討をサポートする、デベロッパーやコンサルタントの選定
    • マンション再生についての勉強会の実施
    • 建替えた場合、売却した場合、修繕・改修の場合のメリット・デメリットの整理・比較
    • 耐震診断・建物調査の実施

    STEP2
    建替え推進決議

    建替えの勉強やその他の選択肢の勉強・検証を経て、建替えの方向で具体的に検討を進めることを決めるための決議「建替え推進決議」を、管理組合(理事会発議)が行います。

    • (主な内容)
    • 区分所有者に向けた、建替えおよび修繕、改修の比較の結果報告
    • 再生方針を建替えに決めるための「建替え推進決議」を実施
    • 建替え計画案の検討と説明会の実施

    建替え事業の仕組み

    STEP3
    建替え決議・建替組合設立

    建替えの最終判断をする決議「建替え決議」を行い、管理組合とは異なる、マンション建替えを行う法人である「建替組合」を設立します。

    「建替え決議」は区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要となります。また、「建替組合」設立後は、建替え決議に賛成しなかった方に対して権利を買い取ることができます(売渡請求)。

    • (主な内容)
    • 【建替え決議】
    • 建替え計画案の策定(施設計画・間取りなど)
    • 事業の資金計画の策定
    • 説明会の開催、個別面談による区分所有者様からの意見の吸上げ
    • 建替え決議(区分所有者および議決権の各4/5以上の賛成が必要)
    • 【建替組合設立】
    • 行政に対してマンション建替組合設立認可申請(建替え決議の賛成者およびその議決権の各3/4以上の同意が必要)
    • 行政の認可が下りると管理組合とは別にマンション建替組合が発足(建替え事業の事業主となる)

    STEP4
    権利変換計画認可

    権利変換とは、現在のマンションから新しいマンションに権利が置き換えられることです。
    以下のいずれかの選択肢を取ることができます。

    権利変換

    現在所有している住戸の権利に変えて新しい住戸を取得する

    転出

    建替え後の新しい住戸を取得せず金銭に変える

    • (主な内容)
    • 権利変換か転出のいずれかの意思決定
    • 権利変換予定者の住戸選定
    • 権利変換計画の総会決議(建替組合の組合員およびその議決権の各5分の4以上の賛成が必要)
    • 可決後、行政への届出・認可が必要

    STEP5
    建物の解体・工事・再入居

    解体着手前までに引越しを行います。権利変換を受ける区分所有者様は、解体、新築工事期間中は仮住まいでのご生活となります。

    新しいマンションの完成後、引越し、ご入居となります。また、新しいマンションの購入者様と一体となり、新しい管理組合を組成します。

    • (主な内容)
    • 建替え期間中の仮住まいや引越しの手配
    • 新しい管理組合を組成

    よくあるご質問

    • Q
    • 建替え事業は検討開始からどれくらい期間がかかりますか?
    • A
    • 区分所有者様の有志による検討開始から新しいマンションの完成まで、最短でも7年程度はかかります。区分所有者様の合意形成の進み具合や工事の難易度によっては、10年を超える場合もあります。
    • Q
    • 初期検討を行う場合、費用はかかりますか?
    • A
    • 通常は管理組合でご負担いただきます。
      当社では、再建後の建物プランの提案、区分所有者の皆様への勉強会、説明会などといった、検討に関する初期検討のお手伝いは無償で行います。
      建替えの本格検討が始まる建替え決議以降は、当社が費用の立替えを行い、建替え事業が事業化した際に、建替え事業の事業費に算入されます。
    • Q
    • 経済的負担が心配なのですが、建替えはどういった費用がかかりますか?
    • A
    • 個々の事情により判断いただくことになります。
      現在のお住いの価値を新しいマンションに置き換えた場合の面積(従前評価)で十分でない場合は、面積を増やすための追加費用がかかります。
      また、工事期間中の仮住まいや引越し代が別途かかります。
    • Q
    • 建替え事業の仕組みを教えて下さい。
    • A
    • 建替えは「費用の全額を自己負担して行う」が基本的な考え方です。(戸建住宅と同様)ただし、建替え後のマンションの一部を売却し、そのお金を事業費に充当することにより自己負担の一部を軽くすることができます。
    • Q
    • 高齢のため、資金や仮住まいに不安がありますが、どうしたらいいですか?
    • A
    • 資金については、高齢者向けの融資「リバースモーゲージ」(借入期間中は利息のみの支払い)のご紹介なども可能です。
      また、仮住まいについては、当社グループ会社にて、物件のご紹介など、住まい探しを全面的にサポートすることができます。
    • Q
    • 新しいマンションを取得する際の自己負担分のローン借入は可能でしょうか?
    • A
    • 新築マンション購入と同様に金融機関からのローンを借りることが可能です。(金融機関の審査が必要です)
    • Q
    • 新しいマンションの住戸は希望通りに決まるのか?
    • A
    • まず、皆様が取得される住戸(権利床)と、デベロッパーが取得する住戸(保留床)の分け方を、参画するデベロッパーと協議します。その後、権利床の選定ルールを建替え組合で決定します。ご希望が重複した場合は抽選で決定するケースもあります。なお、いずれの場合も、一般分譲で購入する方より先に住戸を決めます。
    • Q
    • 現在のマンションローンと、仮住まいの二重払いが心配です。
    • A
    • 既存借入れがある方で新たなお借入れを起こす場合は、残債分についても仮り換えていただくことで金利負担の低減ができる融資をご紹介することが可能です(金融機関の審査が必要です。物件によって異なります。)。
  • STEP1
    敷地売却に関して勉強する期間

    区分所有者の有志が、敷地売却についての基礎的検討を行います。
    敷地売却の方法や進め方、これまでの事例、法規制、支援制度など基礎的な情報について、幅広く情報収集します。
    その後、大まかにどのような計画が可能か、敷地売却をした場合にどれくらいの金額になるかといった点についてもイメージをつかんでおきます。

    この段階では、コンサルタントやデベロッパーのサポートを受けるなど、検討を行う上での体制を整理し、敷地売却を行った場合の大枠のイメージをつかむことが重要です。

    • (主な内容)
    • 敷地売却の専門的な検討をサポートするデベロッパーやコンサルタントの選定
    • 敷地売却についての勉強会の実施
    • 建替えた場合、売却した場合、修繕・改修の場合のメリット・デメリットの整理・比較

    STEP2
    敷地売却推進決議

    十分に合意形成が図られた上で、「管理組合として、売却決議に向け必要な手続を進めていく」旨を理事会が議案として提起し、管理組合の集会(総会)において決議を行います

    • (主な内容)
    • 区分所有者に向けた、建替え、売却および修繕・改修の比較の結果報告
    • 再生方針を敷地売却に決めるための敷地売却推進決議を実施

    STEP3
    要除却認定、買受計画認定

    マンションの管理組合は行政に対し、耐震診断の結果、地震による倒壊・崩壊の危険性が確認されたマンションについて、「除却する必要がある旨の認定(=要除却認定)」を申請します。

    要除却認定の申請が認定されると、敷地売却決議が行われる前にデベロッパー等は買受計画を作成し、行政の認定を受けます。

    • (主な内容)
    • 【要除却認定】
    • 耐震診断の実施
    • 要除却認定の申請を行うことを承認する総会決議(過半数の賛成が必要)
    • 行政に対する要除却認定の申請
    • 【買受計画の認定】
    • 事業参画予定のデベロッパーが買受計画を作成
    • デベロッパーが行政に対して買受計画認定の申請
    • 買受人は区分所有者様への代替建築物の提供・斡旋の実施が義務付けられる

    STEP4
    敷地売却決議、敷地売却組合設立

    要除却認定と買受計画の認定を踏まえ、マンション敷地売却決議の実施に向けた法定の手続を進めます。決議には区分所有者、議決権および敷地利用権の持分の価格の各4/5以上の賛成が必要です。敷地売却決議では、区分所有者様に支払われる分配金の算定方法についても定めることとされています。

    敷地売却決議が可決されると、行政に対し、マンション敷地売却組合の設立認可の申請を行います。
    組合設立後、組合は売却事業に参加しない区分所有者の権利を買い取ることができます(売渡請求)。

    • (主な内容)
    • 【敷地売却決議】
    • 区分所有者に支払われる分配金の額を算定する案の策定
    • 説明会の開催、個別面談による区分所有者様からの意見の吸い上げ
    • 敷地売却決議(区分所有者様、議決権および敷地利用権の持分の価格の各4/5以上の賛成が必要)
    • 【敷地売却組合設立】
    • 行政に対して敷地売却組合設立認可申請(敷地売却決議の賛成者、その議決権および敷地利用権の持分の価格の各3/4以上の同意が必要)
    • 行政の認可が下りると管理組合とは別に敷地売却組合が発足

    STEP5
    分配金取得計画認可、明渡し

    敷地売却組合が設立されると、組合は「分配金取得計画」を定め、行政へ認可申請を行います。計画の認可を得ると、分配金取得計画に基づき、組合は区分所有者に対し分配金を支払います。

    そして、区分所有者様は期日までにマンションを敷地売却組合へ明渡します。明渡しが完了すると、デベロッパーは組合からマンションを買い受けます。
    その後、デベロッパーはマンションの解体、新しい建物の工事を行います。

    • (主な内容)
    • 敷地売却決議にて定められた分配金の算定方法に基づき、各区分所有者への分配金を算定
    • 分配金取得計画は、敷地売却組合員の過半数の賛成をもって決定
    • 行政から計画の認可を受けると、分配金の支払い手続きが開始
    • 分配金取得後、区分所有者は期日までに敷地売却組合への明渡しを実施
    • 明渡し完了後、デベロッパーによる組合からマンションの買受を実施
    • デベロッパーによるマンションの解体、新しい建物の工事開始

    よくあるご質問

    • Q
    • 敷地売却事業の特徴を教えてください。
    • A
    • 主に以下の点があげられます。
      • 対象は耐震性に問題があるマンションに限られる。
      • 建替えに対し、敷地売却した時点で事業は終了するので事業期間が短い。
      • 個人で売却する場合と異なり、不動産会社への仲介手数料がかからない。
      • 建替えに対して工事期間中の仮住まいが必要なく、引越しも1回で済む。
      • 売却後の住まいについて、別物件を購入する、賃貸物件に住むなど様々な選択肢を検討できる。
    • Q
    • 敷地売却事業のメリットを教えてください。
    • A
    • 主に以下の点があげられます。
      • 仲介手数料がかからない。
      • 仮住まいが必要ない。
      • 手離れがよい(売却後、建替えのような組合活動(総会、説明会等)が必要ない)。
    • Q
    • 明渡し後の住まい探しはサポートしてくれますか?
    • A
    • 当社グループ会社にて、物件のご紹介など、住まい探しを全面的にサポートすることができます。
      また、敷地売却制度の場合、デベロッパーは買受計画を行政に申請する際に、区分所有者への代わりの住まいの提供に関する計画を定めなければなりません。
    • Q
    • 要除却認定を取得したあとで、敷地売却事業が進まなかった場合はどうなりますか?
    • A
    • 除却が行われていないと認めるときは、行政から必要な指示ができることになっています。また、正当理由なく、行政からの指示に従わなかった場合は、その旨を公表することができることになっています。